Investičná aktivita v regióne strednej a východnej Európy je na 10-ročnom minime

Domáci kapitál krajín CEE [i]-6 bol v roku 2023 najaktívnejší s pôsobivým 56 % podielom na celkovom objeme regiónu.

Bratislava, 16. novembra 2023: Investičná aktivita za 1. až 3. štvrťrok 2023 dosiahla 3,2 mld. eur, čo predstavuje viac ako 10-ročné minimum (medziročný pokles o 59 %).Rozdiely v cenách medzi očakávaniami kupujúcich a predávajúcich zostávajú značnou prekážkou toho, aby sa objemy dostali na priemerné úrovne zaposledných 5 a ž 10 rokov t.j. 10 až 11 mld. eur. Základné piliere realitného sektoru v strednej a východnej Európe však zostávajú pomerne silné. Spoločnosť Colliers vo svojej najnovšej správe s názvom Investičná scéna CEE v 1. – 3. kvartáli 2023 odhaľuje aj to, že úroveň neobsadenosti sa znížila a v niektorých sektoroch bola zaznamenaná uspokojivá úroveň rastu nájomného.

Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre strednú a východnú Európu a Rumunsko spoločnosti Colliers, vysvetľuje: Krajinám CEE-6 sa podarilo zlepšiť ukazovatele ekonomického sentimentu v porovnaní s 2. štvrťrokom 2023. Výnimkou sú Rumunsko a Maďarsko, ktoré zaznamenali zanedbateľný pokles. Externá situácia však zostáva pomerne negatívna. Aj bez toho, aby sme brali do úvahy zhoršený stav globálnej ekonomiky, sú správy zosusedných krajín Európy znepokojujúce, keďže PMI[ii] ukazovateľ eurozóny dosiahol v októbri 2023 trojročné minimum. Dôvodom je hlavne to, že eurozóna je hlavnou exportnou destináciou pre tovary a služby vyrobené v regióne CEE-6. Je to teda významný negatívny faktor.“

Napriek tomu je v regióne CEE-6 prítomný aj faktor, ktorý zmierňuje tieto negatíva a týka sa všetkých šiestich krajín, hoci v rozdielnej miere: značný prílev kapitálu, či už verejného alebo súkromného. Región v súčasnosti zažíva fázu reshoringu[iii] v súvislosti s geopolitickými zmenami a finančné prostriedky EÚ prúdia do týchto krajín vo významnej miere v pomere k ich HDP,“ pokračuje Silviu.

Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe spoločnosti Colliers, dodáva: Ceny stavebných prác v regióne CEEsú stále zvýšené, ale stabilné, dokonca možno mierne klesajú. Nedostatok a vysoká cena pozemkov v niektorých najvyhľadávanejších lokalitách sťažujú výstavbu, vzhľadom nanízku maržu z výstavby. Súčasneje prítomný aj tlak na rast nákladov na pracovnú silu. To všetko môže viesť k vyšším predajným cenám a cenám nájomného, alebo k zníženiu počtu pripravovaných projektov, čo by v konečnom dôsledku mohlo viesť k nedostatočnej ponuke na niektorých trhoch a v niektorých sektoroch.“

Vplyvy na dosahované výnosy v3. štvrťroku 2023

Celkové náklady na financovanie sa v súčasnosti pohybujú na úrovni 5,75 %, čo je spôsobené výrazne vyššími úrokovými sadzbami a úrokovými swapmi. V porovnaní s ostatnými trhmi v západnej Európe bola v strednej a východnej Európe za posledných 12 mesiacov zaznamenaná menšia cenová korekcia, čo by mohlo viesť k pomalšiemu oživeniu transakčnej aktivity v priebehu roka 2024.

Komentár k slovenskému trhu

„Na Slovensku cítime, že investori smerujú svoju aktivitu na iné trhy, kde je korekcia pomeru ceny a výnosu dynamickejšia. Pokiaľ budú finančne náklady na tejto úrovni, investori budú aj naďalej požadovať zníženie pomeru ceny a výnosu vo výške adekvátnej k zvýšeným nákladom na financovanie,“ vyjadruje sa k slovenskému trhu Ignacio Gomez z investičného oddelenia Colliers na Slovensku.

Investície v strednej a východnej Európe podľa sektorov

Objemy investícií do kancelárskych priestorov klesli globálne, aj v strednej a východnej Európe, pričom počas 1. až 3. štvrťroka 2023 predstavovali len 29,9 % objemov v CEE. Na prvé miesto sa opätovne dostal sektor priemyselných a logistických (I&L) nehnuteľností s podielom 31,4 %, nasledovaný maloobchodom s 30,6 %. Najväčšou transakciou tohto roka bola zatiaľ akvizícia I&L aktív v hodnote 200 mil. eurspoločnosťou NREP od spoločnosti 7R v Poľsku.

Investície v strednej a východnej Európe podľa pôvodu kupujúceho

Domáci kapitál krajín CEE-6 bol v roku 2023 zatiaľ najaktívnejší s pôsobivým 56 % podielom na celkovom objeme regiónu. O najvyšší podiel sa postaral český kapitál s 33 %, pričom 10 % tvorili len 2 maloobchodné transakcie. Ostatný kapitál regiónu CEE nazbieral ďalších 23 % a za ním nasledovali kapitál z Európy (22 %), USA (7 %), Ázijsko-pacifického regiónu (7 %) a Blízkeho východu (5 %).

Výhľad na nasledujúce mesiace

Mnohí potenciálni predajcovia, ak je to v ich možnostiach, prehodnocujú svoje stratégie a obchodné plány s cieľom „prežiť do roku 2025″, čo bola fráza, ktorúbolo neustále počuť aj na jednom z najväčších veľtrhov v oblasti nehnuteľností Expo Real v Mníchove. To môže znamenať, že využijú čas na stabilizáciu príjmov z prenájmu, prevádzkovej efektivity a modernizáciu v súlade s ESG parametrami. Niektorí vlastníci však na to nemusia mať možnostialebo zdroje a môžu sa snažiť otestovať apetít trhu na obmedzených skupinách investorov v „mimotrhových“ transakciách. V skutočnosti sa to už s rôznouúspešnosťou deje. Na druhej strane, mnohí kupujúci jednoducho čakajú na príležitosti z nútených predajov, napríklad v dôsledku klesajúceho ocenenia, zvýšených úrokových sadzieb a refinancovania dlhu. Zatiaľ sa však neobjavili žiadne výraznejšie problémy,“ komentuje Kevin.

Budovy v súlade s ESG sa pomaly stávajú trhovou normou, čo odráža širší záväzok k udržateľnosti zo strany developerov, vlastníkov, investorov, veriteľov a nájomcov. Vzhľadom na súčasné trhové prostredie môže načasovanie z hľadiska súvisiacich nákladov znamenať dodatočné zmeny v tvorbe cien, ktoré ešte neboli zohľadnené. Na realitný a finančný sektor je však vyvíjaný čoraz väčší tlak, pokiaľ ide o ich súlad s európskymi predpismi ESG.

[i]Krajiny CEE-6: Poľsko, Rumunsko, Bulharsko, Maďarsko, Česko a Slovensko

[ii]Predstihový ukazovateľ ekonomického vývoja

[iii]Vrátenie výroby naspäť do krajiny pôvodu.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *